La NUEVA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL: DECRETO LEGISLATIVO N° 1568
El 28 de mayo de 2023, se publicó en el Diario Oficial “El Peruano” el Decreto Legislativo N° 1568, “Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal” (en adelante “el D. LEG. 1568”), norma que regula el régimen de la propiedad horizontal para edificaciones en las que existen unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que comparten bienes y servicios comunes.
Se establece un plazo de ciento ochenta (180) días calendario para la elaboración del reglamento del D. LEG. 1568 y otro de ciento ochenta (180) días adicionales, contados desde la publicación del reglamento, para la entrada en vigencia del nuevo régimen.
El cambio normativo apunta a fomentar una adecuada convivencia entre los propietarios, mejorar la gestión, incluyendo agilizar el cobro de las cuotas por gastos comunes, y lograr el adecuado aprovechamiento de los bienes comunes.
Si bien el D. LEG. 1568 trae varias novedades, destacaremos a continuación las que consideramos más relevantes:
- Se restituye la denominación de “Propiedad Horizontal”, cambio que no solo corresponde a la denominación de la institución jurídica, sino que se retorna al régimen único que existió hasta antes de la Ley N° 27157; con lo cual además se elimina el régimen denominado “Independización y Copropiedad”.
- El régimen será aplicable a las edificaciones – urbanas o rurales – concluidas, en las que existan unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que compartan bienes y servicios comunes; lo que constituye un cambio importante, pues los regímenes regulados con la Ley N° 27157 estaban asociados a edificaciones urbanas.
- Se modifica el plazo de las anotaciones preventivas de prehorizontalidad y/o predeclaratoria de edificación, así como la de los contratos de transferencia efectuados por el promotor, asociándolas a la vigencia de la licencia de edificación. En la Ley N° 27157 la vigencia era de 01 año, renovable.
- Se regula la propiedad horizontal de hecho, estableciendo reglas mínimas de convivencia y representación para quienes ya son propietarios, incluidos quienes tienen sobre los bienes comunes derechos de distinta denominación, pero no tienen establecido formalmente el régimen.
- Se modifica el porcentaje que corresponde a la mayoría calificada a 75% de los porcentajes de participación sobre los bienes comunes; mayoría que se requiere para la desafectación y la transferencia y/o gravamen de los bienes comunes y para la modificación de los porcentajes.
- Se define y regula el derecho de sobreelevación, precisándose que la titularidad de lo edificado corresponderá al titular del referido derecho. Esta incorporación también permite diferenciar el derecho de sobreelevación de la azotea y los aires.
- Las sesiones de Junta de Propietarios podrán ser presenciales o virtuales; en tanto que el quorum y demás formalidades serán regulados por el Reglamento Interno y, supletoriamente, por el Reglamento del Decreto Legislativo.
- Se incorpora la carga en la partida registral de la unidad de propiedad exclusiva respectiva por deudas de mantenimiento, en mérito al acuerdo y solicitud de la Junta de Propietarios. Uno de los problemas advertidos sobre esta modificación es que no se define la naturaleza de la nueva carga; lo que tampoco nos permite determinar si permitirá acelerar el cobro de las cuotas impagas. Asimismo, se dispone la creación del Registro Deudores de cuotas de mantenimiento de bienes y servicios comunes a cargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.